אחת הסיבות המרכזיות לעידודן של תכניות לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה או לתכניות פינוי-בינוי (שתיהן במסגרת תמ"א 38), מלבד הסיבה המובנת מאליה והיא חיזוק המבנים עצמם וחיזוק הגנת התושבים מפני אסונות טבע, היא העובדה שבאופן עקרוני כל העלויות של המיזם – חיזוק המבנה ויסודותיו, הוספת מגרש חניה תת קרקעי ומעלית, הוספת חדרי מיגון ומרפסות ובניית קומות נוספות מעל לבניין הקיים, מימון שכר הדירה הזמני לדיירים המפונים, הובלה והענקת דירה חדשה ומרווחת לבעלי הנכסים וכן הסיוע והליווי המשפטי הניתן לדיירים – כל העלויות הללו חלות על היזם מבצע הפרויקט.
אין כל ספק כי ללא השתת העלויות המלאות על היזם, מעט מאוד מיזמים שכאלה, אם בכלל, היו יוצאים לפועל.
ועם זאת, התנגדויות של בעלי נכסים למיזמים שכאלה ישנן לא אחת, ומסיבות שונות. לפעמים הסיבות אינן רציונליות כלל וכלל אלא רגשיות בלבד – ערך סנטימנטלי של הדירה, קושי נפשי להתפנות ולעבור דירה, חשש מפני הלא נודע וכדומה. ואולם, לפעמים הסיבות להתנגדות הן רציונליות מאוד ונובעות, בין השאר, מחששות כספיים ממשיים הקשורים לא להוצאות הדיירים על המיזם אלא על הוצאות שיבואו אחר-כך.
הבעיה העיקרית בהיבט זה מתעוררת בעיקר בפרויקטים של 'פינוי-בינוי', שבהם הדיירים המתפנים מן הבתים הישנים הם לרוב בעלים של דירות קטנות יחסית ובמצב תחזוקתי ירוד, המשלמים גם לעתים ארנונה נמוכה על דירתם והוצאות אחזקת בית משותף (ועד בית) נמוכות מאוד או אפסיות. במקרים רבים מדובר גם בדיירים מבוגרים, שעיקר הכנסתם מפנסיה או מקצבאות שונות ואין להם יכולת אמתית לעמוד בתשלומים גבוהים יותר מאלה. חששם, אפוא, כי לא יוכלו לעמוד בהוצאות הארנונה על הדירה החדשה – הגדולה יותר מהנוכחית – ובהוצאות ועד בית בגין הבניין המשותף והמשודרג הוא חשש ממשי שעלול אף לגרום לטרפודו של הפרויקט כולו.
חוסר יכולתם של דיירים שכאלה לעמוד בהוצאות אחזקת הבית המשותף למשל יפגע לא רק בהם אלא בכל שאר דיירי הבניין שייאלצו במקרה הטוב להשלים מכיסם את ההפרשים שהדיירים האחרים אינם משלמים, או, במקרה הפחות טוב, לא לשלמם וליצור בכך מחסור בקופת הבניין, מה שעלול להוביל לאורך זמן לתחזוקה לקויה ולהזנחה, ולפגיעה באיכות החיים של דיירי הבניין כולם.
"בחוק ההתחדשות העירונית משנת 2012 נתן המחוקק דעתו לנושאים אלה", מסבירה עו"ד xxxxxx, מנהלת שותפה במשרד עורכי הדין xxxxxx ושות' ומומחית להתחדשות עירונית. "המחוקק מקנה לשר הפנים סמכויות לתת הנחה של עד מאה אחוזים לדיירים שמתקיימים בהם תנאים של מצב כלכלי שמצדיק את זה עבור השטח הנוסף שמתווסף להם בדירת התמורה. נניח, תוספת של 30 מ"ר – הרשות המקומית יכולה לתת להם הנחה של 100% על 30 המטרים הנוספים הנוספים וזאת לתקופה של 5 שנים", מסבירה עו"ד xxxxx.
ואולם, לפעמים גם שיעורי הארנונה למ"ר גדלים בעקבות שדרוג הבניין והגדלת הדירות בו. "גם בעניין זה", מסבירה עו"ד xxxxx "רשאי שר הפנים לקבוע כי הדיירים לא ישלמו תעריף ארנונה גבוה מכפי ששילמו קודם, וגם זאת לתקופה של חמש שנים, על-פי קריטריונים מסוימים".
גם בנוגע לעליה בדמי ועד הבית נתן המחוקק את דעתו, מסבירה עו"ד xxxxx. "המחוקק נתן פתרון מעניין ובו הוא קובע כי בנסיבות מסוימות של דיירים מסוג מסוים – כאלה שהגיעו לגיל פרישה, דירתם היא היחידה והם גם מקבלים גמלה לפי חוק הכנסה, בעל הדירה החדשה לא יצטרך לשלם דמי ניהול ותחזוקה של הרכוש המשותף למשך 5 שנים בסכום העולה על מה שהורגל לשלם על הדירה הישנה. בדרך כלל דיירים כאלה שילמו מעט מאוד או לא שילמו דבר".
אבל בהענקת פטור לדיירים הנזקקים אין די. החוק דאג לכך שתוספת הוצאות הניהול לא תיפול על שאר הדיירים אלא על היזם עצמו.
"ישנן ועדות מקומיות שונות שמרחיבות את הנושא הזה ומבקשות להגן עליו ולעגן אותו בתכניות, בתב"אות עצמן שקובעות את הליכי הפינוי-בינוי", מפרטת xxxxx. "לשם כך הקימו מנגנון נוסף שהיזמים המציאו אותו כדי לשכנע את בעלי דירות להסכים לפינוי-בינוי. הם יזמו רעיון הסכמי-חוזי של מתן תמריצים כספיים לדיירים שרוצים בכך על מנת שיוכלו לממן את תוספת הארנונה ואת ועד הבית גם לאלה שאינם נזקקים וגם מעבר לחמש שנים. התמריץ ניתן באמצעות הרעיון 'לשנמך' את הדירה, כלומר, נניח, דייר בעל דירה בקומה שלישית זכאי לקבל דירה בקומה רביעית בבניין החדש. הוא רשאי 'לשנמך' את דירתו ולקחת דירה בקומה שלישית או שניה או ראשונה שכמובן ערכה נמוך יותר, וכתוצאה מכך עומדת לזכותו יתרה של תמורה, שאותה היזם מתחייב לתת בכסף לבעל הדירה ובכסף זה הוא יוכל לממן את העלויות הנוספות כתוצאה משדרוג דירתו", היא מסבירה.
לעתים, כדי להבטיח את העברת הכסף לייעודו המתוכנן ולמנוע מצב שבו הדייר משתמש בכסף שמעביר לו היזם לצרכים אחרים, הוועדות המקומיות מחייבות את היזם להקים קרן ייעודית שתבטיח את העברת הכספים המגיעים לדיירים – גם הכספים שהם אינם יכולים לעמוד בהם וגם הכספים עבור 'שנמוך' הדירה. קרן זו תהיה סגורה ותבטיח שכל כספיה ישמשו אך ורק לצורך התשלומים העירוניים ומסי הבניין לכל הזכאים להם.
בכך, מסבירה עו"ד xxxxx, מסירה הרשות המקומית את החסם המרכזי להתנגדויות – הן של הדיירים, הן של היזמים עצמם – ומקלה עוד יותר את יציאת הפרויקט לדרך.
ממשרד הפנים נמסר בתגובה כי "הבעיה שעלולה להיווצר כתוצאה מהתחדשות עירונית ידועה ובמשרד הפנים נותנים עליה את הדעת. בימים אלה נעשית עבודה מקצועית על התקנות הנוגעות להנחות ארנונה במקרים שצוינו. בקרוב יגיעו לאישור השר. מדובר בקריטריונים שיזכו תושבים בהנחה בארנונה על שטחים שנוספו לנכס שבבעלותם על פי קריטריונים שונים בהם כלכליים. נוסח התקנות נמצא בהליכי ניסוח אחרונים, ויובא בקרוב לאישור השר".